Trong đời sống dân sự hiện nay, cùng với sự phát triển của thị trường bất động sản và nhu cầu tiếp cận nguồn vốn ngoài hệ thống tín dụng chính thức, ngày càng xuất hiện phổ biến một dạng giao dịch mang tính biến tướng là việc vay tiền có bảo đảm bằng quyền sử dụng đất nhưng không được thiết lập dưới hình thức thế chấp theo đúng cơ chế pháp luật quy định, mà thay vào đó là một chuỗi giao dịch khác như hợp đồng ủy quyền toàn quyền, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ký trước, giấy giao giữ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy cam kết sang tên hoặc các thỏa thuận có nội dung trao cho bên cho vay quyền định đoạt tài sản nếu bên vay không thực hiện nghĩa vụ.
Về mặt hình thức, đây là những giao dịch dân sự tưởng như hợp pháp, được xác lập trên cơ sở tự nguyện, có công chứng, có đầy đủ hồ sơ giấy tờ và thậm chí còn được xây dựng khá chặt chẽ về mặt kỹ thuật pháp lý. Tuy nhiên, nếu nhìn vào mục đích giao kết, lợi ích kinh tế thực sự và cách thức vận hành của giao dịch, có thể thấy rằng trong rất nhiều trường hợp, các giao dịch này không mang bản chất của quan hệ ủy quyền hay chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo đúng nghĩa pháp lý, mà thực chất là quan hệ vay tài sản có bảo đảm được ngụy trang dưới một hình thức pháp lý khác nhằm tạo ưu thế pháp lý tuyệt đối cho bên cho vay khi phát sinh tranh chấp.
Văn phòng Luật sư Lương Thanh Mẫn - Đồng hành bảo vệ công lý cho thân chủ.
Bản chất giao dịch và sự giả tạo
Theo quy định tại Điều 463 Bộ luật Dân sự năm 2015, hợp đồng vay tài sản là sự thỏa thuận theo đó bên cho vay giao tài sản cho bên vay và bên vay có nghĩa vụ hoàn trả khi đến hạn. Xét dưới góc độ bản chất, đây mới là giao dịch trung tâm. Trong khi đó, hợp đồng ủy quyền theo Điều 562 Bộ luật Dân sự năm 2015 chỉ là sự thỏa thuận về quan hệ đại diện, không phải là cơ chế chuyển quyền sở hữu.
Điều 124 Bộ luật Dân sự năm 2015 về giao dịch dân sự giả tạo có ý nghĩa đặc biệt quan trọng. Pháp luật không bảo vệ một giao dịch chỉ hợp pháp về hình thức mà bỏ qua mục đích thực chất. Khi các bên xác lập một giao dịch nhằm che giấu một giao dịch khác thì giao dịch giả tạo bị vô hiệu. Việc tồn tại song song giấy vay tiền, hợp đồng ủy quyền, hợp đồng chuyển nhượng ký trước, thỏa thuận chuộc lại đất là những dấu hiệu rõ nét chứng minh ý chí thật của các bên không nhằm chuyển quyền sử dụng đất mà chỉ nhằm bảo đảm cho khoản vay.
Sự bất đối xứng trong cấu trúc thực hiện quyền
Nhiều bên cho vay né tránh cơ chế thế chấp theo Điều 317 Bộ luật Dân sự năm 2015 vì cơ chế này không trao cho họ quyền kiểm soát tuyệt đối đối với tài sản. Họ chuyển sang mô hình “vay tiền kết hợp ủy quyền toàn quyền, giữ giấy chứng nhận, cam kết sang tên” để tạo vị thế mạnh hơn.
Hệ quả là nguy cơ hình thành một cấu trúc thực hiện quyền dân sự mang tính bất đối xứng: Khi bất động sản tăng giá, bên cho vay dùng hợp đồng để sang tên và hưởng trọn giá trị gia tăng. Khi thị trường giảm, bên cho vay lại quay về khởi kiện đòi nợ như một quan hệ vay thuần túy. Điều này vi phạm nguyên tắc thiện chí, trung thực và không được lạm dụng quyền dân sự để gây thiệt hại cho người khác theo Điều 3 và Điều 10 Bộ luật Dân sự năm 2015.
Vấn đề lãi suất và hướng giải quyết
Trong loại giao dịch này, lãi suất thường được ngụy trang dưới các hình thức như tiền cắt đầu, phí hồ sơ, phí giữ giấy, phí gia hạn, tiền phạt hoặc các khoản thanh toán ngoài hợp đồng. Nếu cơ quan giải quyết tranh chấp chỉ nhìn vào hợp đồng mà không bóc tách dòng tiền thực tế, giới hạn lãi suất 20%/năm sẽ bị vô hiệu hóa, thậm chí dẫn đến nguy cơ tội phạm cho vay lãi nặng trong giao dịch dân sự.
Kết luận
Đối với loại tranh chấp này, điểm mấu chốt không nằm ở tên gọi hợp đồng mà nằm ở việc chứng minh ý chí thật của các bên, dòng tiền thực tế và cách thức quản lý tài sản. Chỉ khi pháp luật đi vào bản chất của quan hệ và bảo vệ công bằng thực chất, pháp luật dân sự mới tránh được nguy cơ trở thành một vỏ bọc hình thức cho sự lạm dụng quyền dưới danh nghĩa tự do giao kết.
